こんな疑問やお悩み
ありませんか？
ある日突然、土地境界線の立会いを求められた。
隣の土地との境界線が分からない。
土地を分割したい。
土地を合筆したい。
宅地として利用している土地を駐車場にしたい。
土地境界線確認について
土地境界の立会いを
求められたら・・・
土地の境界線が不明な場合、各土地の境界線(筆界)を明確にする目的のために、ある日突然、土地家屋調査士から境界確認の立会い依頼が来ることがあります。
このような依頼がくると驚かれてしまうかもしれませんが、土地家屋調査士は中立公平な立場で業務を行っておりますので、ご自身が所有する土地の境界線を確認する良い機会ととらえて頂き、お持ちの資料のご提示、境界立会や筆界確認書への署名、押印のご協力を頂ければ幸いでございます。
民有地の境界線を確認するのと同様に、必要に応じて道路、水路、その他の公共用地との境界線も確認いたします。
土地境界確認の流れ
土地境界確認の流れは、事例により様々ございますが、下記が大まかな流れとなりますのでご参照くださいませ。
土地家屋調査士が境界立会のご挨拶にお伺いいたします。
お願いのお手紙をお送りさせて頂く事もございます。
資料調査、測量、現地でお方立会い、ご意見のご確認、正しい境界線の判断、ご提案となります。
双方合意の上、境界線が確認できましたら、境界標を設置し、後日のために「筆界確認書」を作成し、各土地所有者が署名、押印の上、1部ずつ保管します。
確認した境界線の測量成果に基づき、法務局へ必要な登記申請を行います。
土地の各種登記
地目変更・合筆・分筆・地積更正について
土地に関する登記手続きの内、主なものを記載させて頂きます。各種登記とその意義については下記の通りです。
| 土地地目（ちもく）変更登記 | 土地の利用目的（＝地目）に変更があった場合、１か月以内にその変更登記を申請する必要があります。 この登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料となることがあります。申請義務が課されている登記手続きです。 |
| 土地合筆（がっぴつ）登記 | 隣接する同じ区域内の数筆の土地を１筆に纏める（＝合筆）登記です。 合筆登記は所有者の自由な意思によります。 合筆登記に測量の必要はございません。 |
| 土地分筆（ぶんぴつ）登記 | 一筆の土地を数筆の土地に分割（＝分筆）する登記です。分筆登記も所有者の自由な意思によるものです。 土地の一部を売却したり、遺産相続の際に相続人同士で土地を分けたいときなどに必要な登記です。 前提といたしまして、上記に記載しております「土地境界確認」が完了していることが条件となります。 |
| 土地地積（ちせき）更正登記 | 既に登記されている地積（面積）と実測した面積とに差異が生じている場合に申請する登記です。 所有者に申請義務はありません。土地の売買などで面積確定を求められたとき、建築敷地の面積と差異がある時、金融機関から求められれたときなどに申請し、実測面積を登記面積に反映させることができます。 前提といたしまして、上記に記載しております「土地境界確認」が完了していることが条件となります。 |
現状
土地の面積はきちんと登記されていると思われがちですが、我が国の土地制度の歴史を見ますと、「剣地」天正10年（1582年）～慶長3年（1598年）、「地租改正事業」明治6年～を経て、「登記法の制定」明治19年～、「土地台帳規則の制定」明治21年～と引き継がれ、現在の不動産登記制度へ脈々と引き継がれているため、いつの時代の面積が登記記録の根拠であるのか不明な場合があります。その後の区画整理などの事業により正確に面積が登記されている土地もあります。
上記の制度は、大きくは、田畑の面積と収量の調査、租税徴収、固定資産税徴収のためのものであり、丈量(測量)もそのためのものでした。旧幕時代や明治時代の測量の方法や制度は、現在のその方法や法律とは全く異なります。
しかし、当時登記（土地台帳や登記簿に記載）された土地として、そのまま現在に引き継がれていますので、登記されている土地でも境界線不明や、面積に増減があるのは、こういった経緯があるからです。
近代的な測量が行われていないと、現在の不動産取引において必要とされる条件を満たさない土地となり、不動産取引に支障がある場合があります。
分筆・地積更正登記の大まかな流れ
土地に関する登記は、登記の内容や目的によって様々ですが、下記が大まかな流れとなります。
ご相談・ご提案・お見積り・ご依頼
資料調査・現地調査・測量
必要書類・登記申請書・地積測量図の作成
法務局へ申請・登記完了証の受領・ご報告・ご請求
新しい制度について
空き家物件の場合、連絡先が分からないことがよくあります。測量の際は登記簿で隣接地所有者を確認しますが、登記簿には登記された時点の住所、氏名しか記載されていないことも多く、所有者への連絡が難しいケースがあります。
昨今の様々な事情から、令和５年より所有者不明土地解消への新たな取り組みが始まります。相続登記や住所変更登記の義務化により連絡が取れるような仕組みを目指します。
相続した土地を使用しない等の場合には、相続土地国庫帰属制度が創設されました。
また、共有物の変更・管理に関する見直し、隣地使用権の内容に関する規律の整備が行われ、土地の制度は新たな時代に入りました。
株式会社神戸三宮バウンダリィコンサルタントでは、
提携している司法書士、税理士、弁護士などと協力して、業務や問題解決に当たります。
また、これらの専門家をご紹介することもできますので、
お困りの際はお気軽にご相談くださいませ。